양도차익 100억일 때, 개인은 50억을 쥐지만 법인은 80억을 쥡니다 (부동산 법인 투자의 본질)

"자본금은 5천만 원인데, 별다른 사업도 안 하는 법인이 어떻게 수십, 수백억짜리 토지, 건물을 매입하는 걸까?"

부동산 투자를 공부하다 보면 흔히 갖게 되는 의문입니다. 개인 명의로는 대출 규제(DSR)다 뭐다 해서 집 한 채 사기도 힘든데, 법인들은 거침없이 토지와 빌딩을 사들이곤 하죠.

많은 분들이 법인을 단순히 '세금을 아끼는 도구' 정도로만 생각합니다. 하지만 진짜 부자들이 법인을 세우는 이유는 단순히 세금을 덜 내기 위함이 아닙니다. 그들이 보는 진짜 핵심은 '세금'이 아니라 '재투자'의 규모에 있습니다.

오늘은 실제 투자 내용을 바탕으로, 왜 자산가들이 법인으로 부동산을 매입하는지 그 매커니즘과 득실을 철저히 분석해 드립니다.

자본금 5천만 원 신규법인으로 건물주가 되는 비밀

법인을 처음 접하시는 분들이 가장 먼저 오해하는 부분이 자본금입니다.

"자본금이 5천만 원인데 어떻게 10억짜리 건물을 사요?"

답은 '가수금'에 있습니다.

가수금이란 법인 대표(개인)가 법인에게 돈을 빌려주는 것입니다.

법인 입장에서는 대표에게 갚아야 할 '빚'이 생기는 것이고, 현금 자산이 늘어납니다.

이 돈으로 건물을 매입합니다.

• 돈은 언제 갚나요? 정해진 기한은 없습니다. 법인에 이익이 생기면 그때 돌려받으면 됩니다.
• 세금은요? 내가 빌려준 원금을 돌려받는 것이므로, 법인에서 돈을 빼갈 때 세금을 한 푼도 내지 않습니다.

즉, 법인은 대표의 자금을 담는 거대한 '지갑' 역할을 하며, 이 지갑을 통해 더 큰 자산을 굴리는 구조를 만듭니다.

개인 vs 법인: 100억 수익이 났을 때의 시나리오

부동산 투자의 꽃은 매도 차익입니다.

여기서 개인과 법인의 운명이 완전히 갈립니다. 만약 투자로 100억 원의 양도차익을 남겼다고 가정해 봅시다.

Case A. 개인 명의 투자자

개인은 양도소득세 중과를 피하기 어렵습니다. 지방소득세까지 포함하면 약 50% 가까운 세금을 내야 할 수도 있습니다.

• 결과: 세금으로 50억이 나가고, 손에 쥐는 현금은 50억 원입니다.
• 다음 스텝: 50억 원을 가지고 다음 투자처를 찾아야 합니다.

Case B. 법인 명의 투자자

법인은 양도세 대신 법인세를 냅니다. 과세표준에 따라 다르지만, 대략 20% 내외(지방세 포함 시 변동 있음)의 세금을 납부합니다.

• 결과: 세금으로 약 20억이 나가고, 법인 통장에 남는 현금은 80억 원입니다.
• 다음 스텝: 80억 원을 가지고 다음 투자처를 찾습니다.

여기가 핵심입니다.

50억을 가진 사람이 볼 수 있는 매물과, 80억을 가진 사람이 접근할 수 있는 매물의 급은 천지 차이입니다.

법인은 세금을 유보하여 재투자함으로써 자산의 스노우볼을 훨씬 빠르고 거대하게 굴릴 수 있습니다.

"투자를 계속 할 거라면 법인이 훨씬 유리하다.
접근할 수 있는 매물이 달라지기 때문이다."

법인 돈은 내 돈이 아니다?

법인 투자를 망설이는 분들의 가장 큰 반론은 이것입니다.

"법인 돈을 개인이 쓰려면 배당소득세나 근로소득세를 또 내야 하잖아요? 결국 조삼모사 아닌가요?"

맞습니다. 법인 통장의 80억을 당장 내 개인 계좌로 옮겨서 람보르기니를 사고 싶다면, 세금을 또 내야 하므로 개인이 유리할 수 있습니다.

즉, '지금 당장의 소비'가 목적이라면 개인이 낫습니다.

하지만 자산가들의 마인드는 다릅니다.

1. 재투자의 연속: 굳이 개인으로 돈을 빼서 세금을 맞을 필요가 없습니다. 법인 명의로 더 큰 건물을 사고, 또 삽니다.
2. 시간차 공격: 80억을 한 번에 빼면 세금 폭탄이지만, 40년에 걸쳐 매년 2억씩 급여나 배당으로 받는다면? 가족법인으로 가족을 임직원으로 등재시켜 4명에게 1억씩 20년간 받는다면? 실효세율은 현저히 낮아져 총 세금 부담이 10억도 안될 수 있습집니다.
3. 법인과 나의 일체화: 자산 규모가 커지면 "내가 곧 법인이고, 법인이 곧 나"라는 인식이 생깁니다. 법인 카드로 업무 관련 비용을 처리하고, 법인 명의의 차를 타며, 법인의 자산 증식이 곧 나의 부의 증식임을 이해하게 됩니다.

지렛대를 사용할 수 있는지?

개인은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 묶여 소득 대비 대출 한도가 명확합니다. 반면, 법인은 사업자 대출로 분류되어 RTI(임대업이자상환비율) 등을 적용받습니다.

매출과 신용도가 받쳐준다면, 개인보다 훨씬 유리한 금리와 한도로 자금을 조달할 수 있습니다.

자본주의에서 레버리지를 얼마나 잘 쓰느냐가 수익률을 결정한다는 점을 고려하면, 법인은 매우 강력한 무기입니다.

모든 사람에게 법인이 정답은 아닙니다. 상황에 따라 선택은 달라져야 합니다.

• 개인 투자가 유리한 분: 단기 시세차익이 목표거나, 수익금을 즉시 개인적인 소비(집 구매, 생활비, 사치재 등)에 쓰고 싶은 분.
• 법인 투자가 유리한 분: 당장의 소비보다는 자산의 규모를 계속 키워나가고 싶은 분, 장기적인 관점에서 세금을 이연시키며 복리 효과를 누리고 싶은 분.

여러분은 지금 당장의 현금을 원하십니까, 아니면 미래의 거대한 자산을 원하십니까?