그림같은 1만 평의 땅보다, 누군가에게 '목숨줄'인 1평

많은 부동산 투자자들은 보통 이렇게 묻습니다. "평당 얼마예요?" "모양이 반듯한가요?" "남향인가요?"

하지만 진짜 고수들은 질문이 다릅니다. 

"이 땅이 없으면 곤란한 사람이 있습니까?"

부동산 투자의 불문율이 있습니다. 쓸모없는 땅은 수만 평을 가지고 있어도 세금만 나가는 애물단지지만, 누군가에게 반드시 필요한 '1평'은 부르는 게 값이 될 수 있다는 사실입니다.

오늘은 모두에게 좋아 보일 필요 없이, '단 한 명'에게만 절실하면 되는 '송곳 같은 투자'에 대해 이야기해 봅니다.

'평수'의 함정

물 맑은 산골의 맹지 1만 평. 평당 천 원이라 1,000만 원에 샀다고 가정해 봅시다. 싸게 산 것 같아 기분이 좋겠지만, 개발도 어렵하고 농사짓기도 힘든 이 땅은 사이버머니같은 그저 '지도 위의 그림'일 뿐입니다.

살 사람이 없으니 팔리지도 않습니다. 이것은 자산이 아니라 부채에 가깝습니다.

반면, 서울 도심 한복판 혹은 개발 예정지의 지분 3평짜리 자투리 땅. 모양도 세모꼴에 못생겼습니다. 하지만 이 땅이 옆 건물의 진입로라면 이야기는 완전히 달라집니다.

단 한 명만 있으면 된다

일반적인 아파트는 수많은 대중이 수요자입니다. 하지만 특수 토지(도로 부지, 자투리 땅, 알박기 형태의 토지 등)는 수요자가 딱 한 명인 경우가 많습니다.

바로 그 땅이 '반드시' 필요한 옆 땅 주인입니다.

이 경우 시장 가격은 무의미해집니다. 옆 땅 주인이 얻게 될 이익, 혹은 그가 치러야 할 기회비용이 곧 내 땅의 가격이 되기 때문입니다.

Case A. 건축 인허가의 '열쇠'

건물을 올리려면 반드시 도로와 접해야 합니다. 어떤 건축업자가 큰 빌딩을 지으려는데, 내 소유의 작은 땅 3평이 도로로 나가는 길목을 막고 있다면? 이 3평을 확보하지 못하면 그 건축업자는 수백억짜리 프로젝트를 엎어야 합니다. 이때 내 3평은 단순한 땅이 아니라, 그 프로젝트를 가능하게 하는 '통행권'이자 '인허가권'이 됩니다.

Case B. 재개발/재건축의 '캐스팅 보트'

재개발 구역 내 아주 작은 지분이나 도로 부지를 가지고 있다고 해봅시다. 평수는 작지만, 이 지분이 있어야만 '입주권'이 나오거나, 평형 배정에서 25평이 아닌 34평을 신청할 수 있는 자격이 생긴다면? 혹은 상가 조합원들이 아파트 입주권을 받기 위해 부족한 대지 지분을 채워야 하는 상황이라면? 나의 작은 지분은 그들에게 '프리미엄' 그 자체입니다.

Case C. 보상과 협상

공익사업이나 민간 개발 보상 시에도 마찬가지입니다. 사업 시행자 입장에서는 대다수의 땅을 확보했어도, 나머지 1%의 땅을 가진 소유주와 합의하지 못하면 곤란한 경우들이 있습니다. 그 마지막 퍼즐 조각을 쥐고 있는 사람이 가장 큰 협상력을 가집니다.

모두에게 예쁜 땅 vs 나에게 돈 되는 땅

대다수의 사람들은 '누가 봐도 좋은 땅'을 찾습니다. 네모 반듯하고, 도로가 넓고, 뷰가 좋은 땅. 당연히 비쌉니다. 경쟁도 치열합니다.

하지만 우리는 시각을 비틀어야 힐요가 있습니다.

• 남들이 거들떠보지 않는 못생긴 땅.
• 권리 관계가 복잡해 보이는 지분 경매 물건.
• 작아서 아무것도 지을 수 없어 보이는 자투리 땅.

이 속에 숨겨진 '필연적 수요'를 읽어내는 능력이 필요합니다.

"이 땅이 없으면 누가 가장 불편한가?" 

"이 땅을 사야만 이득을 보는 사람이 존재하는가?"

이 질문에 명확한 답이 나오는 사람이 단 한 명이라도 있다면, 그 땅은 수만 평의 맹지보다 훨씬 더 강력한 폭발력을 가집니다.

넓이가 아니라 '밀도'가 중요할 때도 있습니다.

부동산 투자는 결국 '희소성' 싸움입니다. 물리적인 면적의 희소성이 아니라, 특정 상황에서의 기능적 희소성에 집중해 보하십시오.

만 평의 허허벌판 주인이 되기보다, 누군가의 목을 축여줄 유일한 우물 1평의 주인이 되는 것.

그것이 소액으로 큰 엑싯을 만들어내는 '송곳 투자'의 핵심입니다.

물론 이러한 투자는 고도의 권리 분석과 협상 능력이 필요합니다. 무턱대고 자투리 땅을 사 모으는 것이 아니라, 그 땅의 '쓰임새'와 '최종 수요자'를 먼저 파악하는 것이 순서임을 잊지 마세요.