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채무자가 주도한 공유자 우선매수신고, '매각불허가' 가능할까?

토지 경매 낙찰 후, 채무자가 공유자 명의를 빌려 우선매수권을 행사했습니다. 법정에서 "내가 빚을 못갚아 공유자들에게 피해를 주고 있으니 내가 직접 해결하겠다"며 당당히 명의신탁 사실을 시인한 채무자. 과연 법원은 이를 용인할까요? 매각불허가 신청 실전 사례와 법적 쟁점을 분석합니다.

토투넘

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채무자가 주도한 공유자 우선매수신고, '매각불허가' 가능할까?

경매 투자 중 가장 허탈한 순간은 공유자 우선매수권 행사로 낙찰자 지위를 뺏길 때입니다.

하지만 그 권리 행사가 적법한 절차가 아니라면 어떨까요?

최근 제가 낙찰받은 사건에서 흥미로운 법적 쟁점이 발생했습니다. 공유자 우선매수신고가 들어왔으나, 그 실질적인 주체가 채무자임이 법정 진술을 통해 드러난 것입니다.

💡
📌 사건의 재구성
상황: 토지 낙찰 후 공유자 우선매수신고 접수.
특이점: 채무자가 법정에서 "결자해지 하겠다"며 본인이 주도적으로 물건을 거둬들이겠다는 취지의 발언을 함.
대응: 즉시 매각불허가 신청서 제출.

⚖️ 법리적 쟁점: 민사집행법 제121조의 우회 경매 절차에서 채무자는 매수신청인이 될 수 없습니다. 채무자가 타인(공유자)의 이름을 빌려 우선매수권을 행사하는 것은 법이 금지하는 '채무자의 매수'를 우회하는 탈법 행위입니다.

채무자의 "결자해지" 발언은 스스로가 실질적 매수인임을 자인하는 결정적 증거가 됩니다. 법원이 이를 단순한 해프닝으로 볼지, 아니면 경매 질서를 훼손하는 중대 결격 사유로 볼지가 관건입니다.

매각기일에서 집행관이 최고가매수신고인(우선매수청구인)으로 결정한 매각을 불허가한다. 라는 결정을 구합니다. 경매법정에서 진행된 위 사건 입찰에 참여하여 최고가매수신고인의 지위를 획득하였습니다. 그러나 개찰 직후, 공유자 대리인 자격으로 출석한 사람이 공유자우선매수권을 행사하여 최고가매수인이 변경되는 사태가 발생했습니다.
매각불허가 사유 (민사집행법 제121조 제3호 및 제7호 위반) 가. 매수신청이 금지된 채무자의 탈법적 경매 개입 (제121조 제3호 위반) 본건 경매 절차에서 공유자의 '대리인'으로 출석하여 입찰표를 작성하고 우선매수권을 행사한 사람은 다름 아닌 본 사건의 채무자입니다. 민사집행법 제121조 제3호는 채무자가 자신의 부동산을 경매 절차에서 매수하는 것을 엄격히 금지하고 있습니다. 이는 채무자가 채무 변제 없이 헐값에 재산을 회복하는 도덕적 해이를 방지하기 위함입니다. 나. 강행규정의 잠탈 및 채무자의 매수 의지 자백 법률상 금지된 행위는 대리인을 통해서도 할 수 없는 것이 법의 대원칙입니다. 채무자는 자신이 직접 매수할 수 없게 되자, 공유자의 대리인이라는 형식을 빌려 사실상 경매 절차를 주도하였습니다. 특히 본건 매각기일 당시, 집행관이 "채무자는 입찰에 참여할 수 없는 것이 아니냐"고 지적하였음에도 불구하고, 채무자는 자기가 진 죄는 스스로 해결하겠다"라고 큰소리치며 막무가내로 우선매수권 행사를 강행하였습니다. 이러한 채무자의 발언과 태도는 공유자의 대리 행위가 단순한 형식이 아니며, 실질적으로는 채무자 본인이 주도하여 부동산을 회복하려는 의도가 있음을 스스로 자백한 것이나 다름없습니다. 채무자와 공유자가 동일한 성(趙)씨인 점을 고려할 때, 이는 가족 명의를 이용한 명의신탁 내지 담합임이 명백합니다. 다. 경매 절차 진행의 중대한 흠결 (제121조 제7호 위반) 집행관은 입찰표와 위임장을 검토하는 과정에서 대리인이 매수신청이 금지된 '채무자' 본인임을 인지하고 구두로 지적까지 하였습니다. 그렇다면 집행관은 마땅히 그 자리에서 해당 대리 행위 및 우선매수권 행사를 불허하고 신청인을 최고가매수인으로 결정했어야 합니다. 그러나 집행관은 이를 제지하지 않고 채무자의 항의에 밀려 그대로 매각 절차를 진행하였습니다. 이는 매수 자격이 없는 자가 법정을 교란하고 낙찰자를 변경하도록 방치한 것으로서, 경매 절차의 진행에 중대한 잘못이 있는 때(민사집행법 제121조 제7호)에 해당합니다.
채무자가 대리인의 형식을 빌려 경매 절차에 개입하고, 법정에서 자신의 매수 의지를 공공연히 드러내며 우선매수권을 행사한 이 사건 매각은 절차적 정의를 심각하게 훼손하였습니다. 이를 허가한다면 향후 모든 채무자가 대리인을 내세워 경매를 방해하는 나쁜 선례가 될 것입니다. 따라서 민사집행법 제121조 제3호(자격 없는 자의 매수) 및 제7호(절차의 중대한 흠결)에 의거하여, 공유자에 대한 매각을 불허가하여 주시기 바랍니다. 첨 부 서 류 입찰표 사본 1통 위임장 및 인감증명서 사본 1통 신청인 신분증 사본 1통

공유자 우선매수권이 들어왔다고 해서 무조건 포기하지 마십시오.

그 뒤에 숨은 의도와 실질적 매수 주체를 파악하면, 뺏긴 낙찰 물건을 되찾아올 수 있는 '불허가 카드'가 보입니다.

법원의 현명한 판단을 기대하며, 결과가 나오는 대로 포스팅을 통해 공유하겠습니다.

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