"법인이 '맨땅' 투자해서 아파트 받을 때, 취득세는 12%일까요?" 토지 소유 법인이 입주권을 거쳐 신축 아파트를 취득할 때의 세금

"법인 명의로 재개발 구역 나대지(토지)를 가지고 있습니다.
나중에 보상받을 때 아파트가 되면, 법인 주택 취득세 12%를 맞게 되나요?
무서워서 잠이 안 옵니다."

법인으로 주택 투자가 막히면서, 주택 수에 포함되지 않는 '토지'로 우회 투자하신 대표님들의 단골 질문입니다.

토지 상태일 때는 취득세 4.6%를 냈지만, 막상 아파트가 다 지어지고 등기를 칠 때 '주택'이 되니까 중과세를 걱정하시는 거죠.

결론부터 말씀드립니다.

"걱정 마세요. 12%가 아니라 약 3.16%입니다."

이유가 무엇인지, 그리고 주의해야 할 치명적 함정은 없는지 알아봅니다.

12% 폭탄이 아닌 이유 : "산 게 아니라 지은 겁니다"

취득세 중과(12%)는 법인이 주택을 '매매(남의 것을 사오는 것)'로 승계취득할 때 적용됩니다.

하지만 조합원(토지 등 소유자) 자격으로 아파트를 받는 것은 성격이 다릅니다.

내가 내 땅을 내놓고, 건축비를 부담해서 '새 건물을 올리는(원시취득)' 행위로 봅니다.

• 매매 취득: 12% (법인 중과)
• 원시 취득 (신축): 2.8% (일반 세율)

따라서 법인이 토지를 보유하다가 재개발로 아파트를 취득하는 경우, 투기 억제용 중과세율이 아닌 건축물 신축 세율이 적용됩니다.

실제 납부할 세율

그럼 정확히 얼마나 낼까요?

'건물분'에 대해서만 2.8%의 원시취득세율에 부가세(농어촌특별세, 지방교육세)가 붙습니다.

• 전용 85㎡ 이하 (국민주택 규모): 2.96% (2.8% + 지방교육세 0.16% / 농특세 비과세인 경우)
  • 주의: 재개발 사업 방식이나 법인 요건에 따라 농특세가 부과될 수도 있어 안전하게 3.16%로 예산 잡는 것이 좋습니다.
• 전용 85㎡ 초과 (대형 평수): 3.16% (2.8% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.16%)

⚠️ 잠깐! '재건축' 구역 토지는 한 번 더 확인해보세요.

세율보다 더 중요한 것이 '아파트를 받을 수 있느냐'입니다.

이 질문을 하신 대표님, 혹시 그 땅이 '재개발' 구역인가요, '재건축' 구역인가요?

여기서 천국과 지옥이 갈립니다.

• 재개발 : 토지 '또는' 건축물 소유자에게 입주권을 줍니다.
  • 👉 토지(90㎡ 이상 등 조례 충족 시)만 있어도 아파트 + 3%대 취득세 OK.
• 재건축 : 건축물 '및' 그 부속토지 소유자만 조합원이 됩니다.
  • 👉 토지(맨땅)만 가진 법인은 조합원 자격 박탈. 아파트 못 받고 '현금 청산' 당합니다.

법인 투자의 숨구멍은 '토지'다.

법인으로 아파트를 사는 건 자살행위지만,

법인으로 재개발 구역의 '토지(도로, 나대지)'를 사서 아파트로 바꾸는 건 고수의 기술입니다.

1. 매수 시점: 토지 취득세 4.6% (주택 수 미포함)
2. 보유 시점: 종부세 부담 적음 (분리과세/별도합산 등 토지 현황에 따라 다름)
3. 완공 시점: 아파트 취득세 약 3.16% (원시취득, 12% 중과 배제)

이 완벽한 3단 콤보를 완성하려면, 반드시 '재개발 구역'인지,

그리고 '입주권 나오는 토지 면적(예: 서울 90㎡)'인지 확인하십시오.